advies huren bedrijfsruimte advies huurovereenkomst advies huurprijs en servicekosten advies huurverhoging advocaat indeplaatsstelling einde van de huurovereenkomst geliberaliseerde huurovereenkomst huurrecht expert huurrechtelijke kwesties informatie all-in huurprijs invloed locatie huurprijs maximaal toegestane huurverhoging slecht huurderschap teruggaveplicht huurder verplichtingen huurder verplichtingen huurder bedrijfsruimte verplichtingen verhuurder voorstel tot huurverhoging vordering tot huurbeeindiging

Middenstandsbedrijfsruimte (7:290 ev. BW)

Definitie
De wettelijke definitie van 290-bedrijfsruimte luidt:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

De huurovereenkomst moet betrekking hebben op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan. Een gebouwde zaak is onroerend indien het gebouwde duurzaam met de grond is verenigd (zie art. 3.3 lid 1 BW). Een zaak kan duurzaam met de grond verenigd zijn doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Verder dient de verhuurde zaak krachtens de huurovereenkomst bestemd te zijn voor de uitoefening van een bedrijf zoals in de wettelijke definitie is omschreven. Daarbij is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde hebben beoogd. Tot slot moet er een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig zijn voor rechtstreekse leveringen van zaken of voor dienstverlening.

Voorbeelden van 290-bedrijfsruimte zijn kleinhandel/ambacht, grootwinkelbedrijf, horecabedrijven, garagebedrijf, benzinestation met bedieningsgebouw, kantine, voorzover deze voor het publiek toegankelijk is, ANWB-winkel etc..

Huurprijsherziening
Voor wat betreft 290-bedrijfsruimte bestaat de mogelijkheid dat zowel huurder als verhuurder de rechter kan vragen de huurprijs nader vast te stellen indien de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De mogelijkheid bestaat alleen indien a) de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van die overeengekomen duur b) in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien zij vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen. Bovendien ziet de huurprijsvaststelling alleen toe op de kale huur. Voor wat betreft de servicekosten zijn partijen aangewezen op hetgeen partijen hieromtrent zijn overeengekomen dan wel bijvoorbeeld op de redelijkheid en billijkheid.

Termijn- en huurbescherming
De wet bepaalt dat een huurovereenkomst terzake 7:290-bedrijfsruimte voor vijf jaar geldt (dit geldt ook voor een overeenkomst van 3 jaar, die niet ten voordele van huurder strekt alsmede voor een overeenkomst voor onbepaalde duur) of als een langere duur is overeengekomen voor die langere duur. De huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, wordt na het verstrijken van die tijd van rechtswege verlengd met vijf jaar. De huurder kan in beginsel dus aanspraak maken op een huurtijd van 5+5 jaar. Is de duur gelegen boven de vijf jaar, maar korter dan tien jaar, dan wordt de overeenkomst na het verstrijken van de overeengekomen duur verlengd met een tweede termijn tot aan 10 jaar in totaal. Bovenstaande regels zijn niet van toepassing op een overeenkomst die 2 jaar of korter duurt of als partijen een afwijkend beding ten aanzien van de duur van de overeenkomst hebben laten goedkeuren door de rechter. Als het gebruik van het gehuurde echter langer heeft geduurd dan twee jaar, dan wordt de overeenkomt van rechtswege verlengd tot vijf jaar.

De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de eerste 5 jaren periode, dan wel een tussen partijen overeengekomen langere duur. De opzegging moet geschieden bij exploot dan wel per aangetekende post. De termijn van opzegging bedraagt tenminste één jaar. De overeenkomst die voor een bepaalde tijd is aangegaan, eindigt dus niet vanzelf door het verstrijken van de termijn, maar dient te worden opgezegd. Een door de huurder verrichte opzegging leidt tot het einde van de huurovereenkomst, mits de juiste opzegtermijn en vormvoorschriften in acht zijn genomen. Zegt de verhuurder op dan moet hij ook de voorschriften voornoemd in acht nemen en bovendien - op straffe van nietigheid - de gronden vermelden die tot opzegging hebben geleid. Opzegging door verhuurder leidt evenwel niet tot het einde van het huurcontract, tenzij de huurder er schriftelijk mee heeft ingestemd. Als de huurder echter niet binnen zes weken na de opzegging instemt met beëindiging, dan moet de verhuurder een vordering bij de kantonrechter instellen. De verhuurder dient te vorderen het tijdstip vast te stellen waarop het huurcontract zal eindigen. De vordering tot beëindiging dient gestoeld te zijn op dezelfde gronden als de in de opzeggingsbrief vermelde gronden.

Beëindigingsgronden
De wet bevat een opsomming van beëindigingsgronden waarop de rechter de beëindigingsvordering van verhuurder kan toewijzen. Indien de verhuurder tegen het einde van de eerste 5 jarentermijn heeft opgezegd, kan de rechter de vordering slechts toewijzen als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt dan wel als er sprake is van dringend eigen gebruik. Acht de rechter één van deze twee gronden niet aanwezig, dan wijst hij de vordering van huurder af en blijft de van rechtswege geldende verlenging van kracht tot het tijdstip waarop de 10 jarenperiode is verstreken.

Indien de verhuurder heeft opgezegd tegen het einde van de tweede termijn (verlengingsperiode) dan wel indien het gaat om een huurovereenkomst die voor een duur van 10 jaar of langer is aangegaan, heeft de rechter vier(verplichte) toewijzingsgronden. Naast slecht huurderschap en dringend eigen gebruik moet de rechter de vordering tot beëindiging toewijzen als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt, of als de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil wijzigen. Doet zich na 10 jaar niet één van de genoemde situaties voor, dan vindt een redelijke afweging van belangen plaats. In dat kader kunnen alle mogelijke feiten en omstandigheden een rol spelen.
Als de vordering tot beëindiging na 10 jaar of meer wordt afgewezen wordt de huurovereenkomst voortgezet. Voor welke duur (bepaalde of onbepaalde tijd) dit zal zijn is afhankelijk van hetgeen hierover is bepaald. Is niets bepaald, dan wordt het contract voor onbepaalde duur verlengd.

Indien de vordering tot beëindiging wordt toegewezen stelt de rechter naast het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt beëindigd tevens een ontruimingsdatum vast.